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每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议对2024年房地产市场进行了盘点，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长，房地产市场出现积极变化，呈现“止跌回稳”势头。同时，会议明确了2025年全国住建工作的五项重点任务，分别是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”“大力实施城市更新”“打造‘中国建造’升级版”和“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。
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多位专家在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，整体来看，本次会议明确了2025年全国住建工作的重点任务，其中“持续用力推动房地产市场止跌回稳”是重中之重。若各项政策加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。
着力释放市场需求
在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”方面，会议指出，一是着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，2025年全国住建工作五项重点任务中，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”排在首位，预计核心城市限制性政策有望进一步优化；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等均具备空间。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，应该重点关注全国住房城乡建设工作会议提到的三个“更加”，即2025年要更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力、更加有力保障和改善民生、更加系统防范化解风险隐患。
“2024年，在城镇化等领域相关部门也有类似表述，这说明各地在对待2025年房地产发展工作方面，尤其要从稳增长和挖掘需求潜力等方面持续做好工作。”在严跃进看来，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”这一表述深入落实了中央经济工作会议精神，也将是明年房地产工作的首要任务和最关键任务。
“政策中比较重要的变化是，住房公积金的政策作用增加，这意味着住房公积金政策会持续发力，是各地要明确的重点方向。”严跃进表示，传统商品房领域更多要做好存量盘活工作，同时保障房和配售型保障房工作要在增加或加大力度方面发力。
据中指研究院监测，2024年各地出台住房公积金相关政策超过400条，从提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长还款期限、优化套数认定等方面进行优化调整，其中针对多孩家庭提高贷款额度上限是多城公积金政策的侧重点之一。
2025年，预计公积金政策仍将是各地促进需求释放的重要政策方向，如继续提高公积金贷款额度、延长贷款期限等，对多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定预期。
值得注意的是，此前中央经济工作会议提出要“加力实施城中村和危旧房改造”，本次全国住房城乡建设工作会议进一步明确“在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模”。
“预计2025年城中村改造的配套政策有望继续完善，加快城中村改造节奏，随着各项配套政策跟进落实，货币化安置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是促进新房销售止跌回稳的关键举措之一。”陈文静指出。近期包括郑州等部分城市已经通过城中村改造专项借款、房票安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化。
增加改善性住房供给
在本次会议提出的2025年全国住建工作五项重点任务中，“推动构建房地产发展新模式”排在第二位。
具体来看，一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。
“房地产发展新模式是最近几年顶层会议持续提及的内容，也是房地产企业在止跌回稳和转型中要重点把握的方向。”严跃进表示，此次明确了五项重点工作，在住房供应体系方面，要重点关注保障性住房和改善性住房的供给。
“保障房建设方面总体上思路是延续的，也是‘市场-保障’体系中持续推进的工作。但是重要的变化是，2024年对于改善型需求，更多是从需求端进行分析，而目前比较明确提及了改善性住房的供给，尤其是和好房子进行结合。”严跃进认为，据此可以判断，相关房企要积极研究一系列涉及改善性住房的工作内容，其对于产品设计等具有非常重要的影响。
严跃进表示，在推动建立要素联动性机制方面，核心点要把握各地住房发展规划和年度计划，这对于“人房地钱”具有非常重要的影响。各地尤其要深入研判人口变化和购房需求变化等新情况，更精准促进房地产各要素的匹配。同时还需要重点关注一句提法，即“促进房地产供需平衡、市场稳定”。在房地产供求关系发生重大变化以来，这是比较明确地提出2025年要促进房地产供需平衡，该表述具有非常重要的信号意义。
“此次会议非常明确地提出大力推进商品住房预售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，这也意味着预售制度在2025年会有较大调整。调整方向既包括现房销售，也包括预售资金监管。”在严跃进看来，购房者对于现房销售的认可程度比较高，2024年各地对于房屋养老金制度有过试点，最为核心的是，2025年要密切做好房屋体检等工作，防范流于形式。
此外，本次会议明确提出要“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。同时在打造“中国建造”升级版重点任务中，也强调更大范围推广智能建造、绿色建造、装配式建筑，这些也是推动“好房子”建设的发力点。
根据中指研究院监测，目前全国已有多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，引导和鼓励房企打造更优质的产品，提升购房者居住体验，如不少城市已经出现得房率超100%的新房项目。
陈文静表示：“预计后续将有更多城市继续优化供给端政策，为‘好房子’供给提供支持，本次会议也强调支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，各项支持政策或将跟进落地。而‘好房子’不断放量，也有望进一步引导改善性住房需求释放，促进市场修复。”
“2025年将是房地产市场止跌回稳关键期，前期部署的政策能否落地是关注的重点。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
中指研究院数据显示，12月以来（12月1~22日），重点30城新房成交面积环比、同比增长均超10%，重点20城二手房成交量环比、同比亦继续增长。
陈文静根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。
