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每经记者 刘颂辉 每经编辑 陈梦妤
七八月是楼市传统淡季，全国二手房市场处在“以价换量”交易周期。在此背景下，买家购房时是“货比三家”，房东则要经历“割肉离场”的艰难抉择。
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据中国房地产指数系统百城价格指数，7月，百城二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，跌幅较6月扩大0.01个百分点，已连续27个月环比下跌，同比跌幅为6.58%。
因此，二手房业主“以价换量”趋势延续，重点城市成交继续放量。例如，7月，北京二手商品住宅累计成交1.55万余套，环比微增4%，同比增长约60%；深圳二手商品住宅成交近4700套，环比增长超10%，同比增长超100%；上海二手商品住宅成交1.82万套，环比减少23.79%，同比增加44.7%。
中指研究院研究副总监徐跃进向《每日经济新闻》记者表示，近期，一线城市的二手房市场保持较高活跃度，随着价格持续下跌，核心区域二手房的性价比逐渐显现。
对于未来楼市走势，徐跃进预计新房市场仍将面临较大调整压力，二手房市场在“以价换量”态势下，将保持一定活跃度。
2024年8月2日，上海，中介房地产公司挂满出售的二手房房源信息。 视觉中国图
“以价换量”趋势未改
中国房地产指数系统百城价格指数显示，7月，百城二手住宅价格环比下跌，连续4个月出现百城集体下跌的情形。7月百城新建住宅价格方面，环比下跌的城市达39个，较6月增加4个。
值得注意的是，一二线城市二手房价格环比跌幅扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数，一线及二线城市二手住宅价格环比分别下跌0.80%和0.78%，跌幅较6月分别扩大0.14个百分点和0.04个百分点，三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅收窄至0.67%。
对此，业内指出，房地产政策优化，在短期内提振了市场活跃度与信心，促进二手房交易量保持在高位，但是“以价换量”趋势未改变。
此外，根据中指研究院统计的7月百城二手住宅价格及环比涨跌幅榜，房价环比跌幅最小的城市是浙江嘉兴，均价11456元/平方米，仅环比下跌0.23%；跌幅较大的是江苏常州，均价13944元/平方米，环比下跌1.55%；下跌幅度较大的城市还有芜湖、金华、东莞、武汉、重庆、扬州、昆山、福州和厦门等。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，央行“5·17新政”以来，不论是限购松动，还是按揭首付下降，均利好刚需买房客群，刚需客群更中意“总价可控、马上可住”的二手房。
克而瑞的数据显示，今年上半年，新房市场规模加速收缩，二十个重点城市总成交量同比下降38%，环比下降21%，而二手房市场相对坚挺，成交量同比下降7%，环比增长5%。
在此背景下，市场份额进一步向二手房倾斜，二十个重点城市平均二手房成交占比升至62%，同比增长9个百分点，环比增长7个百分点，北京、上海、合肥和南京等地二手房市场份额均增至70%以上。
房源方面，在上海、深圳和杭州，总价250万元以下的房源，成交量最好，京沪等郊区的次新和市区老破小热销，天津学区房热度高。
在李宇嘉看来，部分改善型需求开始转向二手房市场，这部分需求更偏好外围区域的“户型较大、总价可控”房源。此情况在一二线热点城市较为普遍，“前几年上车的人群，选择卖掉中心区老旧住宅或小房子，置换到外围偏大户型，其住房总支出没有明显增加。”
二手房市场活跃度高
从北京、上海、深圳、杭州和西安等地市场来看，二手房与新房市场成交结构存在较大差异，互补性强。
克而瑞方面指出，目前，北京、上海、深圳、杭州和西安等城市，二手房市场活跃度均高于新房，预期后续部分置换需求会转移到新房市场，“再改善型”需求释放，有助于新房市场企稳回升，尤其是一线城市，千万元级别以上高端房屋的客户群体容量稳定，购买力坚挺，短期仍有释放空间。
而在天津、武汉和郑州等地，新房和二手房市场购买力趋同，交易总价段高度相似，客户群体没有显著差异，都是依托“刚需刚改”购买力来驱动。基于此，克而瑞方面指出，可以预判的是，后期一二手房“此消彼长”态势延续，竞争加剧。
克而瑞方面进一步指出，二手房因为选择面、价格、安全性等优势继续吸纳刚需客群，而新房市场也存在一些结构性机会，只要后续新房供给增加，叠加房企各类促销手段升级、户型设计创新等，都将使购房者信心修复，进而带动一轮新房成交放量。
对于三季度楼市的预判，克而瑞方面认为，楼市成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，成交量持平甚至微超二季度，“热点城市个数和热点新房项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势，二手房因价格优势，市场份额仍将继续增长。”
“新政效果在二手房成交方面表现突出，预计三季度将延续震荡上行，尤其低总价房源集中成交，持续分流新房刚需，但也可能带动以房换房改善需求重新入市，叠加部分城市‘以旧换新’措施落地，也将带动改善性新房去化提升。”克而瑞方面指出。
对此，徐跃进表示，预计三季度供需两端政策会进一步发力：需求端，核心城市应该会进一步放松限制性政策，比如北上广深以及个别二线城市的限购政策还有放松预期；供给端，国企收储等去库存政策的推进节奏，预计会进一步加快，从而推动市场企稳恢复。
封面图片来源：视觉中国
